Cuiabá-MT: 23 de Outubro de 2014
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Ano XIII - 98ª Edição - Dezembro 2013
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perguntas e respostas - Assembléia
 Quem pode dar e receber procuração?
 
R: Para dar procuração, ou seja, para ser outorgante (mandante) num contrato de mandato, basta ter capacidade civil (cf. arts. 3° a 5° do novo Código Civil), como diz o art. 654, caput, do novo Código Civil: “Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante”. Da mesma forma, para receber procuração, isto é, para ser o outorgado (mandatário), a pessoa deve ter a capacidade civil, com uma exceção, que é a possibilidade do maior de dezesseis e menor de dezoito anos não emancipado ser procurador, como estabelece o art. 666 do novo Código Civil.
 
 É obrigatório o reconhecimento de firma para o uso das procurações?
 
R:  O art. 654, § 2°, do novo Código Civil estipula que a necessidade do reconhecimento de firma dependerá de exigência das partes envolvidas. No caso do condomínio, só haverá a obrigatoriedade se assim disser expressamente a Convenção do Condomínio.
 
 O síndico, membros do conselho consultivo e empregados do condomínio podem receber procurações para votarem em assembléia?
 
R:  Não existe proibição legal nesse sentido. Contudo trata-se de medida salutar proibir a constituição do procurador na pessoa do síndico, qualquer membro do conselho consultivo e empregados do condomínio, através de cláusula expressa na Convenção de Condomínio.
 
 Pelo simples decurso do tempo a procuração perde a validade?
 
R:  A procuração é o instrumento do contrato de mandato. Somente se a procuração tiver sido conferida com prazo certo é que seu decurso fará cessar o mandato. Neste particular, o novo Código Civil relaciona no art. 682 as várias hipóteses de término do mandato, dentre as quais está a pelo decurso de prazo (inciso IV): “Art. 682. Cessa o mandato: I - pela revogação ou pela renúncia; II - pela morte ou interdição de uma das partes; III - pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer; IV - pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio”.
 
 Em tendo a assembléia já aprovado a prestação de contas apresentada pelo síndico, poderá algum condômino vir a questioná-la posteriormente?
 
R:  As decisões tomadas em assembléias das quais se obteve a aprovação das contas impedem o futuro questionamento por qualquer condômino. Cabe aos condôminos o comparecimento às assembléias para que, na ocasião da aprovação, suscitem dúvida quanto ao resultado das contas do período a se aprovar.
 
 O condômino pode pedir a impugnação de uma ata de assembléia ?
 
R:  Os condôminos poderão impugnar, por meio de ação judicial, qualquer ata de assembléia, desde que algum ato praticado por ocasião da convocação até a lavratura da ata tenha sido revestido de vícios que resultem a anulação ou a decretação de nulidade.
 
 Qual o procedimento em caso de erro na ata?
 
R:   Ata não deve haver rasuras. Se for necessário corrigir algum erro, deve ser usada a expressão "em tempo" para corrigi-la.
 
 
Na defesa dos interesses comuns, o síndico necessita de prévia aprovação da assembléia para propor a ação judicial cabível?
 
R:  Não. A possibilidade de o síndico propor as ações no resguardo dos interesses comuns decorre do direto dizer legal, a saber, do art. 1.348, II do novo Código Civil, bem como do art. 12, IX, do Código de Processo Civil, não carecendo de autorização da assembléia para a tomada de tal medida. Serve de exemplo o julgado seguinte: Condomínio – Edifício de apartamentos – Representação em juízo pelo síndico, ativamente, na defesa de interesses comuns – Desnecessidade de expressa conferência de poderes em assembléia – Insurgência contra decisão que faz extinguir o processo por falha de representação do condomínio-autor, nos termos do art. 267, IV, do CPC – Agravo provido. (TJSP – AI n° 106.416-4/6 “ Guarujá “ 1ª Câm. Dir. Priv. “ Des. Rel. Erbetta Filho – J. 29/06/99).
 
 Pode caracterizar a prática de algum delito a atitude de determinada pessoa que cause tumulto numa assembléia de condomínio?
 
R:  Sim. A atitude pode ter o enquadramento da contravenção penal prevista no art. 40 do Dec.-Lei n° 3.688/41, qual seja, o delito de provocação de tumulto ou conduta inconveniente, sujeitando seu causador à prisão de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou ao pagamento de multa: “Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembléia ou espetáculo público, se o fato não constitui infração penal mais grave: Pena – prisão simples, de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou multa”.
 
 Pode uma assembléia permanecer aberta em caráter permanente para obtenção de "quorum" para deliberação de determinado assunto, quando a inicial não obteve êxito ?
 
R:  Não. Uma assembléia poderá permanecer aberta para outras finalidades, porém não para obtenção de "quorum", pois caracteriza manipulação da intenção dos condôminos.
 
Quantas assembléias deverão ser realizadas anualmente?
 
R: Segundo o art. 1.350 do novo Código Civil haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária que tratará da discussão e aprovação dos temas seguintes: - prestação de contas; - previsão orçamentária; - eventualmente: eleição do síndico ou alteração do Regimento Interno. Já as assembléias gerais extraordinárias serão realizadas quantas vezes forem necessárias, segundo o entendimento do síndico ou de ¼ dos condôminos quites.
 
O inquilino pode votar na assembléia de eleição do novo síndico?
 
R:  Poderá votar, se munido de procuração outorgada pelo locador e com firma reconhecida.
 
 O inquilino pode participar e votar na assembléia?
 
R:  O novo Código Civil não prevê a possibilidade de o inquilino participar e votar nas deliberações da assembléia, tal como permitia a legislação anterior em relação a despesas ordinárias; assim, o inquilino somente poderá participar e votar como mandatário do locador, mediante apresentação de procuração.
 
 O síndico pode votar nas assembléias de condomínio?
 
R:  Se o síndico for condômino poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia, salvo aquelas relacionadas às suas contas e administração. Se o fizer, estará deliberando em causa própria.

 

 
 As atas das assembléias precisam ser registradas?
 
R:  O novo Código Civil não obriga o registro das atas de assembléias em Cartório de Títulos e Documentos. No entanto, é recomendável registrá-las, pois torna a decisão da assembléia pública e permite a reconstituição do livro de ata no caso de extravio.
 
 No caso de empate, o presidente da assembléia vota duplamente?
 
R:  Alguns juristas entendem que o presidente da assembléia não deve votar duplamente; outros entendem que não existe impedimento desde que o voto do presidente seja fundamentado, evitando-se, assim, outras soluções aleatórias, pois, melhor um voto justificado do que uma solução alcançada ao acaso.

 

 
 Os condôminos ausentes em uma assembléia tem direito de serem informados sobre o que foi decidido pelos presentes?
 
R: Os condôminos ausentes têm o direito de serem informados pelo síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia, do que ficou deliberado e, em especial, a previsão orçamentária e rateio de despesas, regra prevista pelo artigo 24, § 2º, da Lei 4.591/64.
 
 Qual o procedimento caso o síndico não convoque a assembléia ?
 
R:  Os condôminos poderão convocar, desde que haja um quorum de no mínimo ¼ dos mesmos, devendo constar no edital de convocação à assinatura dos mesmos.
 
 As assembléias podem ser realizadas sem a convocação antecipada de todos os condôminos?
 
R:  O art. 1.354 do novo Código Civil diz que é obrigatória e imprescindível a convocação de todos os condôminos, na forma e prazo estabelecidos pela Convenção do Condomínio, sob pena de nulidade do ato.

 

 
 São válidas as decisões tomadas em assembléias geral que conflitem com a convenção do condomínio?
 
R: Não. As decisões tomadas em assembléia devem respeitar as regras previstas no texto da convenção do condomínio. Se os condôminos pretenderem aprovar uma regra que divirja da convenção, deverão alterar o texto do documento em si, por meio de assembléia com quorum previsto na própria convenção ou, sendo tal documento omisso, aquele que represente 2/3 das frações ideais do condomínio.

 

 
 Assuntos extraordinários podem ser decididos em assembléias geral ordinária do condomínio ?
 
R:  Regra geral, compete à assembléia geral ordinária deliberar sobre: eleição do síndico, conselho consultivo e subsíndico, prestação de contas do exercício e previsão orçamentária para o exercício seguinte. Não obstante a lei diga que algumas deliberações devam ser tomadas em assembléia geral extraordinária, qualquer matéria pode ser discutida na assembléia ordinária, desde que conste da ordem do dia.

 

 
 Os assuntos não constantes da ordem do dia podem ser decididos nas assembléias?
 
R:  Sim, desde que trate de assuntos corriqueiros do condomínio. Caso seja deliberado sobre despesas ou restrição de direitos, não constantes da ordem do dia, a assembléia poderá ser anulada judicialmente.

 

 
 Pode haver votação secreta, na assembléia de condomínio?
 
R:  É vedada a votação secreta por dois motivos: a - Em razão da contagem dos votos ter como base a fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição contrária da Convenção do Condomínio; b - Pela possibilidade de fraudes ou equívocos que a medida dá oportunidade.
 
A quem compete convocar as assembléias condominiais?
 
R: As assembléias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos quites (arts. 1.350 § 1º e 1.355 do novo Código Civil).
 
Pelo novo código civil existe a função de subsíndico
 
R: O cargo de subsíndico não existe pelo novo código civil só será eleito se a convenção exigir.
 
O síndico poderá ser destituído do cargo?
 
R: Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
 
O síndico só pode ser eleito pela assembléia se for condômino?
 
R: Segundo o artigo 1347 do novo código civil a assembléia escolhera um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio exceto se a convenção do condomínio vedar.
 
Síndico com o cargo vencido seus atos tem validade?
 
R: Os atos praticados fora do tempo legal de gestão, são nulos de pleno direito, malgrado o fato de poder se reeleger indefinidamente, É OBRIGATÓRIA a realização de assembléias ordinárias, que conforme a lei são os instrumentos legais do processo eleitoral. A ata da assembléia que elegeu o síndico deve possuir a cláusula que limite o seu mandato, se sentir prejudicado por algum ato, recorra ao próprio síndico ou a Assembléia, para que se tomem as providencias cabível.
 
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