Maior agilidade para o dia a dia do síndico(a)
Edição 125 17 anos

Manual do síndico

E surge um condomínio... 
Poucos adquirentes de um apartamento em construção ou já construído buscam informações sobre o cumprimento, por parte da incorporadora, das exigências previstas na Lei Federal nº 4.591 de 16/12/64 e a nova Lei 10.406 de 10/01/2002 (do condomínio edilício edifício = vertical e horizontal). De fato, no ato do compromisso de compra, poucos ouviram falar da Lei.

No entanto, as incorporadoras e os cartórios conhecem o árduo caminho a trilhar, para se cumprirem todas as exigências da por ela apresentadas.
Falaremos da Lei Federal no que tange às normas que irão disciplinar os primeiros passos da vida condominial. Ela dirá como elaborar a minuta de uma convenção, peça integrante do processo de registro da edificação. E mesmo como minuta e, portanto, provisória, a convenção surge como indispensável ao início da vida grupal.
A intenção da Lei é clara: a minuta é apenas um apoio inicial para se manter em funcionamento um organismo social que, já no nascedouro, é uma fonte contínua de problemas e de responsabilidades.
O espírito da Lei é sábio. Após a formação do grupo majoritário de moradores proprietários, a minuta inicial e provisória deverá ser revista, discutida, reformulada e devidamente averbada em cartório.
Pergunta-se: quantos edifícios se encontram na privilegiada situação de atendimento cabal ao preceito da Lei? Quantos puderam registrar uma convenção fruto de debates, estudos e reflexões?
Poucos.
Porém, nem tudo está encerrado. Resta o consolo de se poder, legalmente e a qualquer momento, obtido quorum, reformular aqueles quesitos que, por inadequados ou incompletos, devam ser reformulados.
O mesmo vale para o regulamento ou regimento interno, pois se a convenção define deveres e preserva direitos, o regulamento interno estabelece normas para garantia da tranqüilidade da vida em comum. À medida que características forem se acentuando, mudanças forem ocorrendo, os interessados saberão que é chegado o momento de se rever o contido neste documento.
E essa tarefa é de todos, pois a convenção e o regulamento interno são fontes de apoio para contestação, esclarecimento e decisão para condôminos e administradores.
Não seria absurdo relegar ao descaso a grande oportunidade de se automuniciar devidamente para batalhas que, muitas vezes, por insegurança, são decididas nos tribunais?
Seria, pois, muito importante que todos se inteirassem da convenção de seu condomínio, cotejassem-na com outras convenções já registradas e, quando preparados, propusessem convocação de assembléia geral para formalizar o pedido de averbação em cartório das alterações que a experiência do convívio dituo e a maioria julgou necessárias. Em seguida, se procederia à revisão do regulamento interno, se imprescindível.
Esse seria um passo muito valioso para a garantia do equilíbrio social, da transparência administrativa e do ideal de vida em comum para aquelas pessoas que esperam ver respeitados os próprios direitos e os direitos daqueles que procuram no regime de condomínio uma opção de vida mais tranqüila e mais segura.

O CONDOMÍNIO

A palavra condomínio significa "propriedade comum". Viver em condomínio exige um espírito diferente, uma vez que existem áreas de domínio comum e áreas privativas. O direito de uso da área comum e a obrigação de conservar o que é de todos são condições básicas para vida em condomínio.Em termos de propriedade, a cada área privativa corresponderá uma fração ideal da área comum.
Todos os condôminos devem contribuir para suas despesas, além de acatar a Convenção, Regulamento Interno e decisões da Assembléia. Todos os participantes de um condomínio utilizam espaços e equipamentos comuns, tais como "hall" social, salão de festas, piscinas, etc. Mesmo nas áreas privativas, a liberdade do morador, embora muito maior, não é total, visto que não poderá afetar a liberdade de outro.
Em tese tudo é muito simples. Porém, na hora do impasse, é típico do ser humano defender seus próprios interesses, que nem sempre correspondem aos do condomínio.
Visando disciplinar os direitos e os deveres de cada um, bem como a vida em condomínio, existem três documentos básicos: a Lei do Condomínio Lei no.4591/64 e nova Lei 10.406 de 10/01/2002 (do condomínio edilício edifício = vertical e horizontal), comum a todos; a Convenção do Condomínio (uma espécie de "constituição"); e o Regulamento ou Regimento Interno, estes últimos específicos para cada prédio.
Boa parte da função do síndico consiste em exigir a correta utilização das áreas de um condomínio, através do fiel cumprimento da Convenção e do Regulamento, além de cuidar dos reparos necessários à sua conservação. É o conjunto dos direitos e obrigações, registrado no Registro de Imóveis, que regulamenta o comportamento e o rateio de despesas dos condôminos, estabelecendo normas de utilização tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, visando resguardar, em benefício de todos, o patrimônio condominial e a moralidade no ambiente.

PRINCIPAIS ITENS

• elaboração do Regulamento Interno;
• forma de escolha e destituição do corpo diretivo;
• prazo, quorum e formas de convocar assembléias;
• forma das contribuições para despesas;
• forma de alteração da convenção;
• atribuições do síndico;
• como utilizar os objetos e serviços comuns;
• forma e prazo das aprovações das contas;
• forma de administrar e movimentar o numerário;
• certas proibições, como alteração da fachada e utilização das unidades contrariando a finalidade do prédio.

A Convenção, para ser aprovada ou modificada, exige o voto de no mínimo 2/3 das frações ideais de condôminos que compõem o condomínio.
Todos devem obediência à Convenção que, por sua vez, não pode contrariar a Lei no. 4591/64, conhecida como a Lei do Condomínio.


REGULAMENTO INTERNO

É o conjunto de normas e procedimentos referentes ao comportamento e à conduta dos moradores e freqüentadores, disciplinando o uso das áreas comuns e solucionando os problemas mais corriqueiros do condomínio apresentando, inclusive, penalidades aos infratores.
O Regulamento Interno não pode contrariar a Convenção, sob pena de nulidade.
O Regulamento Interno normalmente consta da própria Convenção ou é redigido posteriormente. Sendo feito em documento separado, deve contar com a colaboração não só dos proprietários dos apartamentos, como também dos compromissários compradores, cessionários e promitentes cessionários. Pode ser aprovado através de Assembléia Geral, todavia obedecendo o quorum previsto na Convenção, se a mesma estipular.
A Convenção e o Regulamento, com o tempo, tendem a desatualizar-se. O condomínio pode, e deve, promover revisões periódicas nesses textos de modo a garantir-lhes eficácia.

CORPO DIRETIVO

O corpo diretivo é composto de síndico, sub-síndico e conselho consultivo.
Esse tripé permite inúmeras vantagens. O síndico, que não é de ferro, também tem direito a férias. Assim, o sub-síndico assume imediatamente o seu papel, respondendo oficialmente pelas funções específicas.
SÍNDICO é o representante legal do condomínio, em juízo ou fora dele, exercendo a administração do condomínio assessorado pelo conselho consultivo e sub-síndico, todos eleitos pela Assembléia Geral. O síndico pode ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, salvo disposição contraria na Convenção. Será eleito pela forma e prazo previstos na mesma, sendo que seu mandato não pode exceder a dois anos, permitida a reeleição.

AS ATRIBUlÇÕES DO SÍNDICO

• Exercer a administração interna do prédio, referente à vigilância, moralidade e segurança;
• Representar o condomínio em juízo ou fora dele, defendendo os interesses comuns;
• Selecionar, admitir e demitir funcionários fixando-lhes os salários de acordo com a verba do orçamento do ano, respeitando o piso salarial da categoria, com data base em outubro de cada ano;
• Aplicar as multas estabelecidas na lei, na convenção ou no regulamento interno;
• Prestar contas somente na assembléia;
• Guardar toda documentação contábil dentro do prazo da lei;arrecadar as taxas condominiais;•
• Proceder à cobrança executiva contra os devedores;
• Escolher empresas prestadoras de serviços ou terceiros para execução das obras que interessem ao edifício, desde que aprovadas por assembléia;
• Contratar o seguro contra incêndio;
• Convocar assembléia geral ordinária e extraordinária;
• Comunicar aos condôminos, nos oito dias subseqüentes à assembléia, o que foi deliberado;
• Praticar os atos que lhe atribuírem a lei do condomínio, a convenção e o regimento interno.
O síndico terá direito a remuneração se estiver previsto em Convenção, ficando determinado, na Assembléia que o eleger, se ficará isento da taxa do condomínio ou se receberá algum tipo de honorário, lembrando sempre que o mesmo não é funcionário do condomínio, muito embora possa contribuir para a previdência social individualmente.

SUB-SÍNDICO é o representante, eleito por assembléia, que tem como função substituir o síndico. Alertamos para uma análise da Convenção nesse aspecto, pois nem todas prevêem o cargo de sub-síndico.

CONSELHO CONSULTIVO é o órgão de consulta e assessoramento do síndico, composto por três condôminos, com mandato que não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição.
É muito importante a existência do conselho, pois, além de deliberar e opinar sobre os problemas do condomínio, "fiscaliza" a atuação do síndico. Portanto, o síndico estará salvaguardado em sua imagem, visto que todas as despesas são acompanhadas por um conselho que vê, antes de tudo, os reais interesses dos condôminos, avaliando gastos, necessidades, capacidade de pagamento dos moradores no caso de benfeitorias, entre outras medidas.

ASSEMBLÉIA GERAL

Assembléia Geral é o fórum deliberativo onde os principais temas de interesse do condomínio devem ser discutidos para tomada de decisões.
O síndico não deve realizar Assembléias apenas para cumprir a lei. Deve, isto sim, tirar grande proveito dessas reuniões, procurando torna-las atrativas. Para tanto, aqui vão algumas "dicas":
o Planeje e discuta com o Conselho o conteúdo da Assembléia;
o Divulgue exaustivamente e procure obter o compromisso da presença dos condôminos;
o Tenha sempre em mãos a Convenção e o Regulamento para eventuais consultas;
o Conduza a reunião de modo a não se desviar dos assuntos pautados;
o Exponha com clareza os assuntos da pauta e procure ouvir várias opiniões antes de colocá-los em votação.

Existem dois tipos de Assembléias: Assembléia Geral Ordinária - AGO e a Assembléia Geral Extraordinária - AGE.

ASSEMBLÉIA GERAL ORDINARIA - A Lei do Condomínio obriga a realização, pelo menos uma vez por ano, da Assembléia Geral Ordinária - AGO, salvo disposição contrária na Convenção do Condomínio.
Deve ser votado ou deliberado na AGO o orçamento das despesas de conservação e manutenção do edifício para o exercício seguinte; prestação de contas feita pelo síndico, referente ao exercício anterior para aprovação ou não; e eleição de síndico, se for o caso.

ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA - A Assembléia Geral Extraordinária - AGE serve para tratar assuntos de interesse do condomínio, não previstos nas AGOS. Serão realizadas sempre que a ocasião assim o exigir, especialmente quando o tema não puder aguardar a realização da AGO para decisão.
Pode ser deliberado numa AGE despesas extras, obras, benfeitorias, modificação da Convenção e quaisquer assuntos de interesse geral e imediato do condomínio.
Para a convocação de uma Assembléia Geral (AGO ou AGE) deve ser feito edital constando data, horário, local, da reunião, ordem do dia e um resumo da matéria a ser deliberada. O prazo para convocação é o previsto na Convenção do Condomínio; caso a mesma seja omissa, aconselha-se um prazo de 10 (dez) dias de antecedência.
Ao término da reunião, deve ser elaborada uma ata e coletadas assinaturas do presidente e do secretário. Se não for possível no mesmo dia, faça-a logo no dia seguinte. Não deixe decorrer muito tempo entre a reunião e a lavratura da ata.

ELEMENTOS ESSENCIAIS

o dia, mês, ano e hora da assembléia, por extenso;
o local da assembléia;
o número de condôminos presentes identificando-os;
o presidência dos trabalhos;
o pessoa que secretariou os trabalhos;
o ordem do dia;
o deliberações;
o encerramento;
o assinatura dos condôminos presentes.

O síndico deverá mandar a todos os condôminos cópia da ata no prazo de 8 (oito) dias subseqüentes à realização da Assembléia.
É interessante estipular uma outra data para a reunião de síndico, sub-síndico e conselho para avaliação permanente do condomínio. Essa data pode, inclusive, ser participada aos condôminos. Assim, semanal ou quinzenalmente - e independente de AGE ou AGO - os moradores saberão que a reunião acontece tal dia, a tal hora e em tal local. Portanto, se tiverem queixas, problemas ou sugestões, podem centralizá-los nessas ocasiões, aliviando a carga do síndico, em contatos diários, muitas vezes para tratar de assuntos irrelevantes e que podem comprometer as AGO ou AGE.
Todo o condomínio deve ter uma previsão orçamentária, ou seja, quanto pretende gastar com cada elemento ou item de despesa.
O síndico tem obrigações quanto à previsão orçamentária, devendo planejar o orçamento para obtenção da previsão de despesas e receita, apresentando-as para discussão e aprovação em Assembléia Geral.
o Com base na previsão orçamentária é feito o rateio das quotas condominiais. Em seguida, emitem-se os recibos e controlam-se os pagamentos.
o Tome por base o consumo de meses anteriores;
o Troque informações com síndicos de prédios vizinhos, preferencialmente do mesmo porte do seu;
o Se a proposta for elaborada pela administradora, peça-a cinco dias antes da Assembléia para examiná-la atentamente;
o Apresente e discuta a proposta previamente com os conselheiros;
o Faça chegar aos condôminos cópias da proposta a ser votada, juntamente como Edital de convocação da Assembléia;
o Preveja uma margem de segurança em torno de IO% para que o caixa não fique negativo em virtude de pequenas flutuações na economia (para grandes flutuações não há previsão que resista); se possível, realize mapas comparativos, ou seja, coleta de três orçamentos, de diferentes empresas, para a realização de determinada obra ou serviço. São os gastos que um condomínio tem, dividido em despesas ordinárias e extraordinárias.

As despesas ordinárias são as consideradas rotineiras, necessárias à manutenção do condomínio, as quais são respondidas por todos os condôminos, incluindo os locatários:

PESSOAL
o salários
o férias
o 13º salário
o rescisões contratuais de trabalho

ENCARGOS SOCIAIS
o INSS
o FGTS
o PIS
o INSS de terceiros (autônomos)

CONSUMO
• água
• luz e força
• gás
• telefone

MANUTENÇÃO/ CONSERVAÇÃO
o elevadores
o bombas
o portões automáticos
o interfones
o piscina
o jardim
o antena coletiva
o recarga de extintores

ADMINISTRATIVAS
o honorários da administradora
o impressos, xerox, correio isenção do síndico

MATERIAIS
o de limpeza
o peças de reposição
o uniformes

SEGURO

Despesas extraordinárias são os gastos imprevistos e os gastos com benfeitorias, ambos nas áreas de uso comum:

EMERGÊNCIA
o vazamentos
o entupimentos
o quebra de bombas d'água
o elevadores
o demais equipamentos

BENFEITORIAS
o reformas
o aquisição de equipamentos

FUNDO DE RESERVA

É possível prever no orçamento um saldo credor destinado a DESPESAS IMPREVISTAS, pois a Convenção determina que 5% ou 10% do total arrecadado mensalmente sejam contabilizados na conta FUNDO DE RESERVA, estabelecido na Lei do Condomínio.
A constituição do FUNDO DE RESERVA é de responsabilidade, em princípio, do proprietário. Caso haja necessidade de reposição total ou parcial do Fundo de Reserva, devido à utilização no custeio ou complementação das despesas ordinárias do condomínio, a responsabilidade também é do locatário, salvo se referente a período anterior ao início da locação. É de se lembrar que a Lei do Condomínio determina a não utilização do Fundo de Reserva para pagamento de despesas ordinárias.

O FUNDO DE RESERVA deve ser fixado quando da aprovação do orçamento, estabelecido de acordo com as condições financeiras do condomínio. Alguns condomínios criam o fundo de reserva para o pagamento de ações trabalhistas.
O síndico deve fazer aplicação financeira em nome do condomínio, com aprovação do conselho consultivo ou pela Assembléia Geral, para maior segurança. Para movimentação da aplicação é aconselhável a assinatura do síndico e do presidente do Conselho.
Se a quantia do fundo de reserva for insuficiente para o pagamento de alguma despesa extraordinária, o valor deverá ser rateado entre os proprietários de cada unidade.
Num condomínio existem documentos de caráter legal, fiscal e pessoal (empregados). O síndico é responsável pela guarda dos documentos legal e fiscal durante 5 anos e dos documentos referentes a pessoal (empregados) pelo período de 30 anos.
LIVROS - O condomínio também deve ter LIVROS, quais sejam:

o Livro de Atas das Assembléias
o Livro de Presença dos condôminos nas Assembléias
o Livro do Conselho Consultivo

Esses livros devem apresentar termos de abertura e de encerramento, assinados e rubricados.
DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA DO CONDOMÍNIO - Para efeitos fiscais o condomínio não é considerado pessoa jurídica, sendo dispensada a declaração de imposto de renda.

CADASTRO NACIONAL DE PESSOAS JURÍDICAS - CNPJ - De acordo com a Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal No. 87, de 24.08.84, os condomínios que auferirem rendimentos de capital ou que pagarem rendimentos sujeitos a retenção na fonte estão obrigados à inscrição no CNPJ, apresentando os seguintes documentos:

o Convenção do Condomínio registrada em Cartório;
o Ata da Assembléia que elegeu o síndico;
o Ficha de Inscrição Cadastral - FIC, que pode ser adquirida em papelaria;
o Xerox do CPF do responsável (síndico) que assinar a FIC;

Dar entrada da FIC, devidamente preenchida, em agência da Receita Federal na jurisdição à qual pertence o condomínio.

CADASTRO DE CONTRIBUINTE DO MUNICÍPIO - CCM - O condomínio residencial não é obrigado a se inscrever no Cadastro de Contribuinte do Município CCM; salvo disposição contrária do município a que pertencer.

PREVIDÊNCIA SOCIAL - INSS - O Decreto No. 611, de 21.07.92, que regulamenta os benefícios da Previdência Social, em seu artigo 8 , parágrafo único, letra "b", permite, ao síndico, facultativamente, filiar-se à Previdência Social. Assim, aquele síndico que não contribui para a Previdência Social pode, desde 22 de julho de 1992, se inscrever como contribuinte. Não será empregado do condomínio, mas poderá contribuir para ter uma aposentadoria e todos os benefícios dela decorrentes no futuro. Esta despesa deverá ser custeada pelo próprio síndico ou, caso a assembléia geral dos condôminos aprove esse ônus, poderá ser reembolsado pelo condomínio.

PRESTAÇÃO DE CONTAS

Terminado o mês, a administradora (ou o síndico) deve apresentar um balancete de contas detalhado, referente ao mês anterior. Todos os documentos comprobatórios deverão ter o visto do síndico e a pasta deverá ser analisada pelos membros do conselho.
A pasta conterá também informações sobre quotas em atraso, multas recebidas, saldos bancários, saldos em poupança, posição do fundo de reserva, da conta benfeitorias, etc.
Um resumo, de no máximo duas folhas, deverá ser enviado a cada condômino.

DICAS:

se sobrar espaço na folha de prestação de contas (resumo), transcreva algum item do Regulamento ou da Convenção ou envie alguma mensagem de utilidade para o condômino ou edifício;
não fixe em quadro de avisos relação de condôminos em atraso. Negocie pessoalmente, via administradora, por meio de advoga-o, etc., mas não exponha o devedor ao ridículo (previsto no Código de Defesa do Consumidor).Nos demonstrativos relacione somente o número do apartamento devedor.

COMO ESCOLHER E CONTRATAR UMA ADMINISTRADORA

O síndico pode contratar pessoa física ou jurídica para auxilia-lo em suas funções. Devido à complexidade dessas, é recomendável que o faça, às vezes, o barato sai caro, ou seja, deixar de contratar para economizar algum dinheiro pode custar muito mais caro, se houver algum erro ou omissão.
O síndico deverá convocar Assembléia apresentando algumas propostas, relacionando tipo de prestação de serviços, honorários cobrados e prazo do contrato.
Contudo, uma administradora deve ser bem escolhida, para que ela, em vez de solução, não seja um problema a mais. Aqui vão cuidados ao escolher uma administradora:

• Peça proposta para três ou quatro empresas;
• Consulte empresas indicadas por síndicos ou condôminos satisfeitos;
• Leia com atenção o contrato a ser assinado, o rol de serviços prestados,etc;
• Desconfie dos honorários muito baixos;
• Peça uma lista de prédios administrados, com nome e telefone dos síndicos, e ligue para alguns;
• Visite a empresa antes de contratá-la;
• Verifique com quem a empresa trabalha (bancos, fornecedores), seu capital social, quem são seus proprietários, se tem sede própria, etc;
• Verifique qual a forma de rescisão contratual prevista;
• Discuta com o conselho antes de se decidir por esta ou aquela empresa;
• Opte por empresas com boa administração de recursos humanos, que tenha bons profissionais treinando periodicamente os funcionários dos edifícios;
• Verifique se a empresa opera pelo sistema de conta pool, em que o dinheiro do condomínio fica na conta bancária da administradora, ou pelo sistema de conta bancária própria para cada condomínio. Por este último, os moradores passam a ter acesso aos extratos bancários, o que facilita o controle da aplicação dos recursos;
• Verifique se o balancete é feito em bases correntes (de 1º a 30/31 de cada mês), de modo a coincidir com a movimentação financeira do condomínio. Esse expediente também facilita o controle dos recursos;
• Analise os pequenos detalhes do contrato. Exemplos: número de assembléias a que a administradora comparece por ano, sem cobrar (há empresas que cobram sempre); sistema de cobrança de condôminos atrasados (se tem advogado próprio, se é obrigatório recorrer ao advogado da administradora); sistema empregado para compra de materiais (se permite que moradores apresentem orçamentos ou indiquem empresas);
• Observar se no contrato há cláusula especificando que a administradora é responsável pelo pagamento de multas ou despesas extras decorrentes de seus erros. Exemplo: se não recolher o FGTS dos funcionários ou qualquer outro encargo ou tributo no prazo, deve arcar com as multas;
• Solicitar um modelo de balancete da administradora;
• Verificar se a administradora assessora o síndico na contratação de serviços do prédio, como colocação de PABX, antena parabólica, pintura;
• Checar se a taxa de administração é aplicada sobre a despesa ou a receita e avaliar o que seria mais conveniente para o prédio. O fundamental é que não incida sobre receitas ou despesas extraordinárias, tais como pintura externa do prédio, troca de elevadores, etc.;
A administradora deve ser de confiança do síndico, podendo ser destituída no momento em que não mais existir tal confiança, mediante aviso-prévio de 30 (trinta) ou 60 (sessenta) dias, conforme constar do contrato.


MANUTENÇÃO PREDIAL

Um dos assuntos mais importantes em um condomínio é justamente a manutenção, tanto no que concerne ao perfeito funcionamento de todos os equipamentos, como na preservação do valor patrimonial do imóvel.
Recomenda-se ao síndico que mantenha sob contrato de manutenção todos os equipamentos imprescindíveis, tais como elevadores e bombas.
Quem responde civelmente por acidentes causados por mal funcionamento dos equipamentos é o condomínio, devendo indenizar as pessoas acidentadas. A conservação dos equipamentos constitui obrigação permanente do síndico. Provada sua culpa ou desinteresse (negligência), cabe a ele inteira responsabilidade criminal no caso de danos causados a condôminos ou a terceiros. Fica para o condomínio a responsabilidade civel.
As administradoras devem, por ocasião da visita periódica de inspeção, preencher um "check list" que será enviado ao síndico com as providências recomendáveis.
Elevadores, bombas, interfones, portões automáticos, antenas coletivas, gerador, iluminação de emergência, minuterias, hidrantes, caixas d'água, extintores de incêndio, luz piloto, pára-raios, filtros de piscina, equipamento de sauna, jardins, equipamentos de segurança, etc.
Recomenda-se que o zelador verifique constantemente esses itens e informe o síndico e administradora sobre quaisquer irregularidades.
Além desses pontos, deve-se observar também o desgaste aparente do edifício em itens como rejuntamento de pisos e pastilhas, vazamentos de água, queima de lâmpadas e fusíveis, fixação de corrimão, degeneração de pintura, escoamento de águas pluviais (telhados, calhas), etc.
É muito útil ter sempre as mãos o nome e telefone das empresas especializadas em manutenção, bem como fornecedores para o caso de emergência.
Telefones úteis como bombeiros, polícia, gás, eletricidade, Telefônica e hospitais mais próximos também devem estar ao alcance do síndico e do zelador para as emergências.

O dinheiro aplicado em MANUTENÇÃO pode ser considerado um investimento e não necessariamente uma despesa. Contudo, alguns cuidados com o consumo podem ajudar o condomínio a economizar dinheiro e, conseqüentemente, reduzir as quotas condominiais.

LIMPEZA DA CAIXA D'ÁGUA

A lavagem e desinfecção da caixa d'água deve ser feita pelo menos a cada ano. Para se ter um bom serviço, os condôminos devem contratar uma empresa especializada. Existem biscateiros que não utilizam o equipamento adequado e produtos químicos apropriados, deixando o serviço imperfeito.
Ao lado da limpeza e desinfecção periódica do reservatório de água é necessária a manutenção das bombas, que também deve ser feita por empresa especializada em hidráulica. Deve-se verificar ainda se a tubulação de saída de água está perfeita. Outro cuidado especial é com a tampa da caixa, que deve fazer a perfeita vedação, evitando a entrada de insetos.
A caixa d'água com o correr do tempo acumula lama e outras impurezas, o que provoca o surgimento de vermes e bactérias, ocasionando doenças.
Mesmo confiando que a empresa especializada execute o serviço de limpeza, correto como deve ser, é bom conhecer o procedimento para fazer o acompanhamento do serviço. Ao iniciar o serviço deve-se fechar o registro do reservatório e esvaziá-lo. Nunca usar sabão ou detergente. A lavagem interna deve ser com água e escova de nailon para não danificar a impermeabilização. Feita a limpeza, encher o reservatório, adicionando água sanitária na proporção de 1 litro para mil de água. Não se deve exceder na proporção de água sanitária, pois pode causar intoxicação. Depois de duas horas, esvaziar o reservatório com abertura de todas as torneiras da casa para desinfetar a tubulação. Finalmente, encher a caixa e utilizar a água normalmente.
Na limpeza da caixa d'água, pode-se fazer ainda a desinsetização da tampa. Quanto a isso, os condôminos não precisam temer ocorrências de envenenamento, porque a tampa da caixa não entra em contato direto com a água e estando na parte externa e bem vedada não há perigo da desinsetização, que no caso também é necessária.
Embora a ímpermeabilização do reservatório tenha longa durabilidade, é bom saber de sua condição de conservação. Ainda deve ser verificada se há rachaduras em suas paredes, proveniente de excesso de calor, vibrações ou problemas de má sustentação da caixa.
Repartições governamentais fazem gratuitamente o exame de água dos prédios. Entretanto a falta de cuidados especiais com reservatórios e encana-mentos, anulam os trabalhos de controle da potabilídade de água feitos pelos órgãos de vigilância sanitária. Assim são essenciais a manutenção e limpeza periódica da caixa d'água e respectivos encanamentos.


ECONOMIZAR: UMA NECESSIDADE

Para diminuir bastante o valor das despesas ordinárias de condomínio, é preciso seguir regras indispensáveis de economia. São fáceis de serem seguidas e têm importância fundamental na queda das despesas. Contas de energia e de água, consumo obrigatório do dia-a-dia e despesas com manutenção e material de limpeza cairão se as regras de economia forem rigorosamente observadas.
A empreitada de economia depende de todos do condomínio, moradores e empregados. Alguém que não faça economia prejudica o todo. Saiba e faça o que, onde e como economizar.

CONSUMO DE ENERGIA ELÉTRICA

No caso do síndico e do zelador é preciso observar se a iluminação está seguindo as orientações estabelecidas.
Se não há lâmpadas acesas sem necessidade, excesso de iluminação ou se, principalmente crianças, deixaram acesas as lâmpadas do salão de jogos ou do playground ao deixarem local.
Se os elevadores estão sendo utilizados de forma correta. O consumo de energia é proporcional ao seu funcionamento. Evitar que se façam chamadas inúteis e não deixar que crianças façam dele "um brinquedo de sobe e desce".
Saber que existem tipos de lâmpadas e sistemas de iluminação que reduzem o consumo e assim deve-se procurar lâmpadas adequadas no sentido de mais econômicas. Na garagem, por exemplo, pode haver mais luz, com economia de lâmpadas adequadas. Na escolha da luminosidade de lâmpadas há tabelas para isso.

Dicas:

mantenha acesas apenas as luzes necessárias, especialmente nas garagens;
se seu prédio não tiver, instale minuterias nas escadas;
acompanhe o consumo mensal em quilowatts;
quando houver dois ou mais elevadores num mesmo "hall", instrua os condôminos e empregados a chamar apenas um;
estabeleça horário para iluminação da sala de estar no térreo, quadras esportivas, salões de jogos, etc.;
use o tipo adequado de lâmpada, e jamais permita que os jardins e "halls" sociais fiquem excessivamente escuros, pois, além de entristecer o edifício, prejudica a segurança.

Obs: Existem minuterias individuais (só do próprio ambiente) e existem tipos de lâmpadas que consomem até 1/4 de energia com a mesma luminosidade.

CONSUMO DE ÀGUA

O uso desnecessário de água aumenta a despesa do condomínio. O zelador deve orientar os encarregados da limpeza no uso correto da água. Estes na limpeza não deve usar o esguicho, o que se vê muitas vezes, como vassoura para tirar o lixo dos pisos. Não se deve também fazer a limpeza com água em horas de muito movimento, obrigando paradas no serviço e nem em dias chuvosos.
Na rega do jardim, não se deve exagerar de água, que além do desperdício, prejudicam as plantas, encharcando o solo.
O zelador deve verificar periodicamente as bombas do reservatório de água, equipamentos da piscina, sempre atento a vazamentos neles, bem como na tubulação do prédio. Vazamentos agravam o consumo de água.
Colaboram também para o aumento das contas de água, os vazamentos nos apartamentos. O hidrômetro do prédio marca toda entrada de água, inclusive a que é desperdiçada nos vazamentos in-ternos dos apartamentos, como torneiras, válvulas de descarga e outros pontos.
Muitas vezes o vazamento de água não é identificado a olho nu e quando não se observa na parede do apartamento ou pior ainda no do vizinho, pode estar escoando pela tubulação do esgoto.
Para se verificar vazamento na válvula ou na caixa de descarga, ponto comum de vazamento, pode-se fazer teste bem simples: jogue cinza de cigarro no vaso sanitário. Normalmente, a cinza fica depositada no fundo do vaso. Em caso contrário, isto é, se a cinza não parar no fundo do vaso e ficar boiando na superfície da água, é sinal de vazamento na válvula ou na caixa de descarga.
Outro teste é o de verificação de vaza-mento no reservatório de água do prédio. Assim, para efetuá-lo, feche o registro de saída do reservatório no subsolo. Feche completamente a torneira da bóia. Marque no reservatório o nível da água e após uma hora de espera verifique se ele baixou. Em caso afirmativo, há vazamento do reservatório.

Dicas:

não deixe o faxineiro fazer da mangueira uma vassoura;
verifique vazamentos, goteiras etc.;
acompanhe o consumo mensal em m3
solicite aos condôminos reparos urgentes nos problemas das respectivas unidades, principalmente das descargas velhas ou obsoletas;
evite lavagens de pisos nas áreas comuns e garagens em dias chuvosos.

MATERIAL DE LIMPEZA

E preciso saber economizar os materiais de limpeza desde sua compra. O sindico deve verificar onde se compram mais em conta. É preferível comprar em atacadistas, onde os produtos saem muito mais baratos que nos supermercados. Adquira em quantidade para estocar, fica mais econômico, devido aos aumentos constantes dos preços dos produtos.
A compra de material de limpeza deve ser para poucos meses porque podem se deteriorar. Sacos de lixo, por exemplo, devido a sua durabilidade, podem ser adquiridos em quantidade maior e para mais tempo.
Na compra deve-se atentar para os materiais que são necessários ao uso, evitando-se os supérfluos e também aqueles mais caros, ditos mais eficientes na veiculação da propaganda, produzem os mesmos efeitos de outro similar comercializado.
O estoque de material de limpeza deve ficar em local apropriado, evitando-se locais úmidos ou da casa de máquina do elevador ou da bomba de água. O local deve estar sempre fechado com chave, ao cuidado do zelador.
Um ponto importante para a economia de material de limpeza é o seu controle, feito pelo zelador e tendo o acompanhamento do estoque e retiradas pelo síndico.
Evitar o desperdício de material de limpeza é fundamental. Os empregados na limpeza devem estar orientados para isso. Muitas vezes ocorre que se abusa demasiadamente de um produto para limpar, sem necessidade, não é a quantidade que limpa e sim o seu uso correto. Nem a aplicação de um produto fora de sua indicação para o que deve limpar. Ainda, em relação a economia de despesas do condomínio, deve-se apreçar os custos na compra de produtos ou prestação de serviços. Para tanto, na seção "Classificados"da "Agendafácil Síndico & Condomínio", estão selecionados em ordem alfabética de atividades (Títulos) uma infinidade de fornecedores voltados para a manutenção de seu condomínio. Enfim, em qualquer compra ou serviço para o condomínio a economia deve prevalecer.

ELEVADORES

• As portas não devem ser puxadas, antes da chegada do elevador no andar. Existem dispositivos para liberar a trava e travá-la novamente.

• Ao abrir a porta verifique se a cabina se encontra no local

• Espere sair as pessoas para depois entrar no elevador.

• Não chute a porta do elevador. Pode machucar alguém ou quebrar a mola que controla o seu fechamento. Evite também se apoiar nas portas durante a viagem.

• Nunca prenda o elevador segurando a porta, mesmo que seja por pouco tempo. Isso provocará a irritação de outras pessoas, que aguardam o elevador, o que poderá levá-las a forçar portas e botões de chamada.
• Não coloque a mão nas grades de proteção do visor.

• Brincadeiras, pulos, ou movimentos bruscos na cabina poderão provocar sua parada e acidentes maiores. O elevador não é um instrumento de recreação.

• Siga o limite de passageiros estabelecido na placa indicativa da cabina.

• Na falta de energia elétrica, estando dentro do elevador, mantenha a calma, aperte o botão de emergência e aguarde ajuda.

• Nunca brinque com o botão de emergência, pois ele pode provocar a parada do elevador.

CONTROLE DE INSETOS E ROEDORES

É muito importante verificar a infestação de insetos e roedores no condomínio. Havendo necessidade de desinsetização, desratização ou descupinização, contrate somente empresa especializada e, dê preferência a que possua engenheiro qualificado para supervisionar a execução dos trabalhos e na aplicação de produtos químicos adequados, de forma não provocar intoxicação ou contaminação. Proponha aos condôminos a mesma atitude em suas unidades.

SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO

Toda segurança é perfeita até o dia em que falha! Este deve ser o lema, não apenas do sindico e zelador, mas de todos condôminos e empregados.
A Segurança deve ser dividida em dois tópicos, para melhor abordagem do problema: patrimonial e prevenção de acidentes e incêndios.

SEGURANÇA PATRIMONIAL

Em função de suas características, cada prédio deve estudar o que melhor lhe convém, proporcionando maior segurança ao condomínio. O bem patrimonial, onde se mora, deve ser conservado e protegido. Todos devem proteger o seu patrimônio, muitas vezes conseguido com dificuldades. Para isso devem seguir as medidas de segurança de sua proteção.
A construção do prédio, feita por engenheiro e mão-de-obra especializada, depois de vistoriada pela Prefeitura teve o ``habite-se`` e recebeu os condôminos. A estes cabe zelar pela sua manutenção.
A Convenção do Condomínio deve ter normas sobre obras dos apartamentos, como proibição de alteração da fachada, ampliações e outras.
As reformas e alterações nas unidades são permitidas desde que estejam estabelecidas na Convenção e não prejudiquem a estrutura do prédio e outros moradores, principalmente os vizinhos da unidade.
Num prédio em que não haja piscina ou playground e se queira construir por deliberação da Assembléia, e preciso verificar sua possibilidade quanto ao local, por exemplo, no espaço superior da garagem, se há estrutura para isso, evitando-se desabamento. A segurança sempre esta em primeiro lugar.
Ainda no que se refere à construção em si, no aspecto de segurança, entram as reformas necessárias e comprovadas, como rachaduras perigosas, necessidade comprovada de troca de encanamento velho entupido ou que estão causando vazamento.

PRINCIPAIS CRITÉRIOS DE SEGURANÇA

A segurança do condomínio e desdobrada em dois aspectos:
A que se deve ter medidas para evitar acidentes e danos maiores, como incêndio e a que deve estar pronta para se proteger contra as ocorrências que vem de fora, principalmente assaltos.
A segurança e de importância básica ao condomínio, quanto melhor for feita, menor serão os riscos. Relacionamos algumas orientações:

DO SÍNDICO PARA COM OS EMPREGADOS

solicitar informações pessoais (certidões negativas dos Distribuidores Cíveis Fórum - e da Polícia) de quem irá trabalhar nos apartamentos e no prédio;
obrigar o uso de crachás pelos empregados do prédio;
manter na portaria fichas dos empregados dos apartamentos com nome, número de documentos, foto e determinações especiais dos patrões;
os candidatos devem ser atendidos na portaria, nunca subir ao apartamento;
não é aconselhável o porte de armas para os vigias e nem uniformes ostensivos, pois muitas vezes eles se tornam "presas fáceis" para os bandidos, além de poderem causar acidentes dentro do condomínio;
os vigias devem usar bloco com números de telefones úteis, caneta e ficha telefônica, na falta de uma linha direta;
zeladores e porteiros bem preparados são a melhor segurança.

ORIENTAÇÕES AO ZELADOR E PORTEIRO

não permitir a entrada de entregadores de pizzas, flores, compras, vende- dores, etc., pois os assaltantes se disfarçam e entram com o consentimento do morador;
após exigir a identificação dos em pregados de concessionárias de serviços (Telefônica, Sanasa, CPFL) o zelador ou o porteiro deve confirmar com o síndico ou morador o defeito antes de sua entrada;
confirmar também, por telefone, se o empregado realmente é da concessionária;
o zelador deve acompanhar o empregado da concessionária até o apartamento;
permitir a entrada de estranhos no prédio somente quando autorizados pelo morador;
quando houver algum apartamento a ser locado ou vendido, o zelador ou o porteiro deve exigir a presença do corretor ou do proprietário do apartamento antes de permitir a entrada ao prédio;
observar se o carro ao entrar na garagem é realmente de morador, redobrando a atenção à noite
.
UTILIZAÇÃO

crachás para identificar prestadores de serviços;
telefone na portaria e um sistema de alarme que toque em algum prédio vizinho;
equipamentos auxiliares compatíveis com seu prédio: alarmes, sensores, circuitos de TV, vigias com rádios transmissores e receptores, etc.;
caso o condomínio não tenha condições da aquisição de algum equipamento, é aconselhável manter boa iluminação nos locais de acesso ao prédio, portões eletrônicos nas garagens, espelhos côncavos nas portarias para melhor visão dos visitantes, vigilância nas escadarias e garagem dos prédios, orientação aos vigias e porteiros sobre a vigilância adequada, cartões de identificação para os veículos dos condôminos terem acesso às garagens, interfone para contato entre o porteiro e o morador, uma linha telefônica na portaria para o porteiro ou vigia ter um acesso mais rápido com a polícia;
correntes e cadeados grandes nas bicicletas e motos;
como é proibido reter documentos, é aconselhável exigir apresentação do mesmo, anotando num livro nome, número e apartamento que o visitante irá, não esquecendo de verificar a autenticidade;
manter ficha cadastral com dados de todos os moradores e funcionários, possibilitando sua rápida localização e ou dos familiares em caso de emergência.

DOS CONDÔMINOS

acatar as instruções dadas aos zeladores e porteiros quanto aos itens de orientação aos mesmos;
ao entrar no prédio com o carro, verificar se há outro veículo atrás do seu e se os ocupantes são moradores do edifício;
não abrir a porta do apartamento em hipótese alguma se não autorizou a entrada de alguém, mesmo que o porteiro ou o zelador esteja do lado de fora, insistindo;
orientar os filhos para não comentar o que seus pais fazem, quanto ganham, bens que possuem, horários que saem e chegam, até mesmo em bares,lanchonetes, danceterias, pois existem os chamados ladrões "ligths", que mais parecem proprietários do imóvel, os quais procuram fazer amizades freqüentando tais locais para pesquisa de nome, endereço etc., planejando um futuro assalto, roubo e seqüestro;
desconfie da empregada doméstica muito eficiente que aceita baixo salário; pode-se solicitar Atestado de Antecedentes na Delegacia de Policia Civil da Região.

GARAGEM

No que se refere à segurança da garagem, um procedimento inicial é quanto a entrada de veículos. O porteiro deve fazer a identificação do veículo pela chapa e o próprio tipo de carro, além do seu motorista, que no dia-dia torna-se conhecido como morador do condomínio.
A garagem é um caminho fácil para assaltantes. O porteiro deve ter a máxima atenção na entrada de carros. O portão geralmente é aberto por controle eletrônico, fazendo com que permaneça aberto o tempo suficiente para a entrada e saída do veículo. O motorista ao entrar ou sair deve observar se nada de estranho há nos arredores e ao entrar aguardar próximo do portão o seu fechamento completo.
Na garagem, a manobra e circulação do veículo, se mal feitas, podem gerar batidas e riscos na lataria, ocasionando atritos entre os moradores.

INTERFONE

O interfone é o elo imediato de a comunicação entre o porteiro e os condôminos e vice-versa. Através dele o porteiro comunica a chegada de visitantes ou entregadores de encomendas.
No caso de reparadores de aparelhos ou de outros serviços chamados pelo morador é preciso fazer a identificação e mesmo chamar o morador para certificar-se dessa solicitação, que somente deve descer até a portaria com certeza para não se expor sem necessidade, enfrentando uma possível cilada.
O interfone é um aparelho de segurança. Somente deve ser aberto o portão de entrada do prédio quando se tiver a certeza da identificação do visitante.
O interfone, um aparelho aparentemente simples, requer cuidados especiais. Sua instalação deve ser feita por técnico especializado. Instalado, o porteiro deve estar treinado para manusear corretamente as chaves ou teclas da mesa operadora.O uso incorreto pode danificá-lo.
A limpeza também deve ser adequada, evitando-se a infiltração de água ou de produtos químicos de limpeza, que fatalmente irão prejudicá-lo.
No caso de interrupção de energia elétrica, o interfone deve ser desligado e se deve deixar passar algum tempo para religá-lo depois da volta da energia, que geralmente vem com maior força e pode queimar os componentes do circuito.

OS CUIDADOS DO PORTEIRO

O porteiro deve permanecer sempre na portaria.
Deve manter na portaria um livro de anotação de entrada e saída de prestadores de serviços eventuais, como mecânicos, pintores, técnicos em conserto de telefone, luz, equipamentos, gás, etc.
Nunca permitir a entrada de estranhos, sem prévia consulta ao morador indicado pelo visitante.
Após ser permitido o acesso verificar se a pessoa se dirigiu ao local ao qual disse que iria.
Suspeitar de pessoas carregando pacote e parecendo estar à procura de alguém no prédio, sem saber com segurança o nome do destinatário.
Estabelecer uma palavra-chave (senha), periodicamente substituída, a ser usada no interfone para avisar que pode ocorrer ou está ocorrendo um assalto.

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